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澳门百家乐:长租公寓的运营商跑得更快一些

时间:2018-08-27 09:30来源:六合开奖结果\六合彩现场开奖结果|//杭州正原电子有限公司 作者:admin 点击:
  “从租金走势来看,中心城区租金价格上涨幅度稳定,嘉定、松江、青浦三个新城区租金价格上涨最为迅猛澳门百家乐。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。而这些新城区恰恰是长租公寓最青睐的地方,房子新、房源多。
 
  一位中介告诉《IT时报》记者,长租公寓进场是房租涨价的因素之一,自如、蛋壳等企业将房子重新装修,改成N+1(从客厅隔出一个房间),再以高于市场价500至1500元的价格出租。上海嘉定江桥区域的一位房东也向《IT时报》记者透露,他将自家两室一厅的房子出租价定为5700元/月,但自如和蛋壳都愿意以高出市场价的价格拿房,最终敲定6000元/月拿房,签3年合同,前提是允许长租公寓将客厅隔出一个房间。与此相对应的是,江桥地区附近的小区,去年5000元左右出租的房子,近期以6200元成交。
 
  8月20日,《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租房源,平台人员告诉记者,要一次性签约5年,最少也要签3年,此外,考虑到房屋有空置期,只会给业主11个月的房租。收房后,平台会对房子做简单装修。
 
  一位曾为长租公寓装修的公司员工向《IT时报》记者透露,一套两室的毛坯房,装修成本只要2至3万元,但装修后的房间能以更高价租出。比如,一套两室一厅带装修的房子,自如给出的报价是5400元/月,《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓,面积相当,将两室一厅改造成三室出租,三个房间出租总价约为6400元/月,采取押一付一的模式,还要收取2796元/年的服务费。
 
  《IT时报》记者算了一笔账,以一年为期,自如需要支付给房东的11个月租金是59400元,向租客收取的房租和服务费约为85000元,再加上向房东收取的300元维修费,自如第一年的收入是25900元,正好可以抵消装修费。从第二年开始,自如便可以盈利。
 
  高房租背后,资本的跑马圈地
 
  “一线城市租金上涨主要因为供给不足,主要体现在一是过去两年做类住宅整治,一些低端房源无法进入终极市场;二是政府倡导的租赁住宅没有到运营阶段;三是毕业季有大量学生进入市场,供应跟不上。” 同策研究院总监张宏伟告诉《IT时报》记者。
 
  2017年,“租购并举”开始推行,一系列支持住房租赁的政策的出台,鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商开始跑步进入,但显然,长租公寓的运营商跑得更快一些。
 
  大多数互联网长租公寓品牌诞生在O2O 风口正盛的2015、2016年,一直不温不火,却在2017年突然成为资本宠儿。数据显示,今年,自如完成40亿人民币的A轮融资,估值约200亿人民币,蛋壳也完成7000万美元B+轮融资。此外,为了融得更多资金,自如与蛋壳都发行了ABS。
 
  “ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,自如和蛋壳的房源虽然没有产权,他们有几十万间房未来N年的稳定租金现金流,这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》记者,中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础,房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰,但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业,而是物业通过经营的收益权,严格意义上并不符合法律规定,因此属于“特事特批”,这种模式不会直接转移经营权,而是通过信托或者做成债权形式的收益权发出,并且在结构上做两层SPV(特殊项目公司)。
 
  发行ABS,让长租公寓企业逐步突破自身主体信用的限制,以更低成本进行融资。8月,蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品,底层资产还款来源为入池物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后,在今年获20亿元储架发行额度。
 
  “虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异,但租房市场整体规模破万亿是肯定的,再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场,租赁市场成了香饽饽,这是资本进场的根本原因。现在,一方面是政府控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金;另一方面PE、VC、相关行业资本(酒店集团、开发商、中介等民间资本)看好租赁市场前景,也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。”上述人士告诉《IT时报》记者。
 
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